Prazos e Validade
A certidão de matrícula é a reprodução fiel da matrícula do imóvel, em inteiro teor, onde constam todos os dados referentes ao imóvel, tais como: localização, lote e quadra, nome do proprietário atual, datas dos registros e averbações, referência aos documentos utilizados para a realização dos registros e averbações, etc.
Ao solicitar a certidão de matrícula com ônus e ações você receberá a cópia da matrícula do imóvel, em inteiro teor, onde também será certificada a existência ou não de ônus e ações.
As certidões de ônus e ações expedidas pelo Oficial de Registro de Imóveis atestam a existência ou não de ônus reais (ex.: hipoteca, usufruto, alienação fiduciária, etc.), cláusulas (ex.: impenhorabilidade, incomunicabilidade, etc.) ou gravames (ex.: penhoras, restrições administrativas, ausência de quitação, etc.) constituídos sobre determinado imóvel e, também, a existência ou não de registros de citações relativas a ações judiciais reais (ex.: usucapião, hipotecária, etc.) ou ações pessoais reipersecutórias (ex.: ação pauliana – fraude contra credores).
Resumindo, a certidão de matrícula com ônus e ações comprova se o imóvel está livre e desembaraçado, podendo ser adquirido ou aceito como garantia com tranquilidade. Caso o imóvel esteja totalmente livre, será expedida a certidão negativa. Caso contrário, será expedida uma certidão positiva, na qual serão indicados os ônus, gravames, ações, etc.
A certidão de matrícula com ônus e ações é essencial para a confecção de TODOS os atos relativos a imóveis, como por exemplo: escritura pública de compra e venda; contrato de compra e venda com alienação fiduciária; contrato de promessa de compra venda; escritura de hipoteca; cédula de crédito com alienação fiduciária de imóvel; etc.
A obrigatoriedade está prevista no decreto 93.240/86, que regulamenta a lei federal 7.433/85. Portanto, não se trata de mero procedimento adotado pelo cartório.
Além dos casos citados acima, a certidão de ônus e ações sempre será exigida para a abertura de matrícula, nos termos do art. 227 e seguintes, da lei federal 6.015/73.
Conforme Lei 6.015/73, o prazo legal para a emissão de certidões é de 05 (cinco) dias úteis. Em alguns casos, a certidão de inteiro teor de matrícula poderá ser entregue em até 30 minutos após a solicitação feita no balcão de atendimento do cartório.
Art. 19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias.
Conforme decreto 93.240/86, que regulamenta a Lei Federal 7.433/85, as certidões tem prazo de validade de 30 (trinta) dias, contados da data de emissão que constar na etiqueta do cartório.
A certidão é o documento que contém todo o histórico de domínio de um imóvel comprovando a atual situação jurídica do mesmo, enquanto que a Escritura Pública é a declaração de vontade, lavrada perante um Tabelião, para formalização de um negócio jurídico obrigacional entre as partes.
Contrato de locação
O direito de preferência para aquisição do bem é conferido ao locatário (inquilino) do imóvel, desde que o contrato tenha sido averbado no registro do imóvel locado. Nestes casos, o locatário terá prioridade na aquisição do bem, em caso de venda, conforme previsto no art. 33 da lei federal 8245/91 e no art. 167, II, 16, da lei federal 6015/73.
Trata-se de averbação sem conteúdo financeiro.
Documentos necessários:
1) requerimento subscrito pelo locatário, solicitando a averbação na matrícula do imóvel, com firma reconhecida;
2) Duas vias originais do contrato (uma via será arquivada), devidamente assinadas por duas testemunhas, com reconhecimento de firma das partes envolvidas.
O direito de vigência é aquele assegurado ao locatário (inquilino), de modo que, caso o imóvel seja vendido, fica garantida sua permanência até o fim do contrato, independentemente de quem seja o novo proprietário.
Esta cláusula deverá ser expressa no corpo do contrato.
Para o exercício deste direito é necessário o registro do contrato na matrícula do imóvel locado, nos termos do art. 8º da Lei federal 8.245/91 e art. 167, I, 3, da lei federal 6015/73.
Conforme art. 10, II, §3º, XII, da Lei estadual 15.424, os emolumentos a serem pagos ao cartório serão calculados da seguinte maneira:
a) com base na soma do valor de todos os aluguéis mensais, se houver prazo determinado;
b) com base na soma de doze alugueis mensais, se não houver prazo determinado;
c) o resultado da multiplicação do índice de reajuste sobre o número de meses, tratando-se de contrato com cláusula de reajuste.
Documentos necessários:
1) requerimento subscrito pelo locatário, solicitando o registro na matrícula do imóvel, com firma reconhecida;
2) Duas vias originais do contrato (uma via será arquivada), devidamente assinadas por duas testemunhas, com reconhecimento de firma das partes envolvidas.
Trata-se de uma modalidade de garantia locatícia regulamentada pelo art. 38, § 1º, da Lei de Locação (8.245/91).
Esta caução se dará quando o devedor (locatário) destinar todo ou parte do seu patrimônio para assegurar o cumprimento da obrigação contraída junto ao credor (locador).
Exemplo: fulano de tal é proprietário de um imóvel localizado em Bom Despacho e decidiu se mudar para Belo Horizonte, onde irá locar um imóvel. Como garantia no contrato de locação celebrado em Belo Horizonte, o locatário ofereceu seu imóvel localizado em Bom Despacho. Tal garantia deverá ser averbada no cartório de registro de Bom Despacho. Quando a caução recair sobre bens imóveis, deverá ser averbada à margem da matrícula do imóvel dado em garantia.
Quanto aos emolumentos:
A cobrança dos emolumentos devidos pela averbação da Caução Locatícia deverá ser feita com observância à Tabela 4, item 1, alínea “p”, da Lei Estadual nº 15.424/2004, ou seja, “p) Demais averbações com conteúdo financeiro – mesmos valores da alínea “e” do número 5 desta tabela”, em virtude da lei 22.796/17 que alterou a redação do §1º do art. 10 da Lei 15.424/04:
Entretanto, conforme decisão proferida pela Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais, no âmbito do processo de nº 73383/CAFIS/2015, a averbação da Caução Locatícia, não constitui direito real sobre o imóvel, tratando-se apenas de garantia pessoal.
Desta forma, verifica-se que a averbação da caução locatícia não impede a venda do imóvel no qual foi gravada a caução, sendo que em caso de venda deverá o locador exigir nova garantia, conforme dispõe ao Lei 8.245/94.
Lado outro, caso a parte queira obter uma garantia real, deverá fazer a constituição de uma hipoteca, em garantia do contrato locatício, sendo para tanto exigida a lavratura de uma escritura pública, conforme dispõe o art. 108 do Código Civil.
Caso seja feita uma hipoteca, constituindo direito real, os emolumentos serão cobrados como ato com conteúdo financeiro, observando o disposto no art. 10, II, §3º, XII, da Lei estadual 15424/2004, ou seja:
a) com base na soma do valor de todos os aluguéis mensais, se houver prazo determinado;
b) com base na soma de doze aluguéis mensais, se não houver prazo determinado;
c) com base no resultado da multiplicação do índice de reajuste sobre o número de meses, tratando-se de contrato com cláusula de reajuste.
Documentos necessários:
1) requerimento subscrito pelo locatário, solicitando a averbação na matrícula do imóvel, com firma reconhecida;
2) Duas vias originais do contrato (uma via será arquivada), devidamente assinadas por duas testemunhas, com reconhecimento de firma das partes envolvidas.